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Dúvidas Frequentes

  1. O que é escritura?

R: A escritura pública é um documento elaborado em cartório, por agente que detém a função pública. Esse documento é apto a ser registrado no cartório de imóveis, transmitindo a propriedade de determinado bem imóvel.

O art. 108 do Código Civil dispõe que a escritura pública é essencial aos atos relativos aos bens imóveis com valor superior a trinta vezes o salário mínimo.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

 

  1. Menor de idade pode comprar um imóvel?

R: O menor de idade precisa possuir CPF e precisa ter autorização judicial para adquirir imóvel. Os pais detêm sobre os filhos o poder familiar e, derivado deste poder, advém a responsabilidade de administrar os bens de seus filhos enquanto estes estiverem sobre a guarda e responsabilidade daqueles. Estas ordens estão inseridas no art. 1.689, do Código Civil de 2002 (CC/02).

Ocorre que o CC/02 prevê em seu art. 1.691, CC/02, relação de atos, dos quais os pais estão PROIBIDOS de realizar sem que haja ALVARÁ JUDICIAL que autorize a feitura do ato.

Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. (grifos nossos)

O artigo supra informado não deixa pairar dúvidas quanto a necessidade de se obter autorização judicial, mediante expedição de ALVARÁ assinado por Juiz, mediante aval do Ministério Público (lembre-se que a questão envolve menor de 18 anos e por isso o parecer ministerial é obrigatório por imposição de lei).

 

  1. Menor de idade pode receber imóvel por doação?

R: O menor de idade precisa possuir CPF e ser representado pelo pai e pela mãe (não pode ser apenas por um deles, tem que ser pelos dois).

 

  1. O que é usufruto?

R:usufruto é um direito real de gozo ou desfruto de uma coisa alheia. O usufrutuário possui a coisa mas essa coisa não é dele, isto é, tem a sua posse, mas não a sua propriedade. Pode utilizar e desfrutar a coisa, obter os seus frutos, tanto monetários como em espécie, mas não é o dono da coisa. O usufrutuário também não pode alienar a coisa sem o consentimento do proprietário.

 

  1. O que é escritura de doação de adiantamento da legítima?

R: Trata-se da doação de uma antecipação daquilo que seria legítimo ao descendente quando da morte do doador – o que deve ser informado no Inventário, com a finalidade de igualar a legítima, sob pena de sonegação. Esse procedimento de relacionar os bens recebidos a título de doação no Inventário é denominado colação.

Segundo o CC, “a colação tem por fim igualar, na proporção estabelecida neste Código, as legítimas dos descendentes e do cônjuge sobrevivente, obrigando também os donatários que, ao tempo do falecimento do doador, já não possuírem os bens doados” (artigo 2.003).

Esse adiantamento significa que, quando da partilha da herança, o bem doado vai ser descontado, ou seja, que aquele herdeiro que recebeu, na doação, receberá, na partilha, parte menor que a dos demais.

 

  1. O que é escritura de doação da parte disponível?

R: O doador pode dispor de metade de seu patrimônio. Pode ele entregar a um filho ou a um terceiro. Em relação a esta parte, pode ele doar a quem quer que seja. É o que se chama “parte disponível” do patrimônio, composto de 50% (cinquenta por cento) do que detêm. Os outros 50% (cinquenta por cento) são dos herdeiros necessários.

Quando da partilha da herança, o bem que foi doado não será descontado, ou seja, aquele herdeiro que recebeu na doação, receberá, na partilha, em partes iguais a dos demais.

 

  1. O que é doação com reserva de usufruto?

R: Na doação com reserva de usufruto transmite-se somente a nua-propriedade para o donatário, sendo que o usufruto fica reservado ao doador. Isso significa que o doador tem o direito permanecer no uso e no gozo do imóvel pelo prazo estipulado, que pode ser vitalício.

 

  1. Na escritura de doação podem ser constituídas as cláusulas de incomunicabilidade, inalienabilidade e impenhorabilidade. Qual é o significado de cada uma?

Incomunicabilidade – O bem doado não se comunica ao cônjuge (ou futuro cônjuge) do beneficiado pela doação (donatário).

Inalienabilidade – Impede que o beneficiado (donatário) venda o bem doado.

Impenhorabilidade – Protege o patrimônio que é objeto da doação, de dívidas do próprio beneficiado pela doação (donatário).

 

  1. O que é doação com cláusula de reversão?

R: O doador transmite o imóvel ao donatário, mas estipula que se ele sobreviver ao mesmo, o dito imóvel voltará ao seu patrimônio.

 

  1. Posso comprar de um proprietário que já morreu? Como?

R: Sim, desde que este proprietário esteja devidamente representado por um inventariante, com o seu respectivo alvará, emitido pelo juiz, que autoriza a transferência.

 

  1. Posso ceder os meus direitos hereditários com meus pais vivos?

R: Não. Não existe “HERANÇA” antes de alguém falecer, pois o direito ainda não se efetivou, ou seja, ainda é uma possibilidade de direitos. Para entender, basta saber que o possível herdeiro pode morrer primeiro que os pais.

 

  1. Tem idade máxima para assinar escritura?

R: Não existe idade máxima para se assinar uma escritura. Precisa ser capaz de exercer pessoalmente os atos da vida civil e estar lúcida e orientada.

 

  1. Uma pessoa é lúcida, mas não consegue assinar por problema de saúde. Como faz para vender um imóvel?

R: A pessoa que não consegue assinar, traz um atestado médico, constando que, apesar do problema de saúde (especificar qual), ela encontra-se em perfeito estado de lucidez e de exercer os atos da vida civil. Esta põe sua digital na escritura e é necessário que outra pessoa “assine a rogo” por ela.

 

  1. Devo registrar minha escritura imediatamente?

R: Não há prazo para o registro da escritura, porém, aconselhamos que o adquirente registre tão logo disponha da verba para o mesmo. Somente com o registro é transferida a propriedade do imóvel. E os cartórios de registro de imóveis, anotam pendências de acordo com a legislação vigente.

 

  1. Meus irmãos devem assinar a escritura de venda de imóvel feita dos meus pais para mim?

R: Sim. Essa assinatura confirma que eles estão de acordo com a transação, nos termos do artigo 496 do Código Civil.

 

  1. Meus irmãos devem assinar a Doação de imóvel feita dos meus pais para mim?

R: Não existe previsão legal para tal exigência, mas orientamos que assinem a escritura para não existir questionamento no futuro, se for possível.

 

  1. O que é evicção de direito?

R: É a responsabilidade de quem vende responder por embaraços ou dívidas ou defeitos ou impostos que aquele bem tinha antes de ser vendido, mesmo que a venda tenha sido feita através de leilão.

Na vida atribulada de hoje, somada à esperteza de muitos, é comum alguém vender um imóvel ou terreno ou máquina, e que mais tarde vão aparecer problemas dos mais diversos, podendo ser impostos ou taxas de muitos anos atrás, dívidas que tiveram gravame ou hipoteca daquele bem, dificuldades na regularização dos papéis, que acabam gerando desconforto, problemas financeiros e muitos constrangimentos ao comprador. Por isso, não é somente pelo fato de constar a evicção na escritura ou no contrato, mas sobretudo é conveniente que o comprador averigüe os antecedentes da coisa negociada e do vendedor, a fim de se inteirar de que ele poderá mesmo responder pela evicção.

 

  1. O que é laudêmio?

R: É uma taxa, que o enfiteuta (proprietário do domínio útil) paga ao senhorio (proprietário do domínio direto) no valor de 2,5% do valor do imóvel, sem as benfeitorias, no ato da escritura de transferência do imóvel. Essa obrigação é do vendedor.

Quando o senhorio é a União, o valor do laudêmio é de 5% do valor do imóvel, sem as benfeitorias.

 

  1. Quando o casamento é no regime da separação de bens o cônjuge deve assinar a escritura de transferência de imóvel?

R: Se for casado antes da vigência do Código Civil atual, isto é, até o ano de 2002, é necessária a assinatura do cônjuge. Esta anuência é conhecida como outorga uxória. Se for casado na vigência do Código Civil atual, isto é, a partir do ano de 2003, não é necessária a assinatura do cônjuge.

 

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